10.08.2017

Кто определяет перечень работ по содержанию жилья?



Сфера ЖКХ пожалуй самая сложная и самая неизученная. Как часто коммунальщики должны убирать подъезды, кто устанавливает тарифы, кто отвечает за сохранность имущества? Вопросов больше, чем ответов. Мы продолжаем совместный проект с компанией «Быт-Сервис», где руководитель проекта ЖКХ «Центра дистанционного обучения «АКАТО» будет развенчивать мифы отрасли.        Начало статьи вышло в прошлом номере, продолжение читайте на страницах нашего издания

 

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ДОМОМ УК

В случае если домом управляет управляющая организация, в соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ с такой управляющей организацией заключается договор управления. Часть 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает:
«По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива...) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме...».

Важно понимать, что отношения с управляющей организацией - договорные, и условия взаимодействия между сторонами договора (одной такой стороной является УО, второй - либо собственники помещений, либо ТСЖ, либо ЖСК) определяются специальным договором, который называется договор управления МКД.

Пункты 1 и 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ устанавливают:

«В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация».

Из приведенной нормы следует, что перечень работ и услуг по содержанию жилых помещений устанавливается договором управления. При этом в соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N491 (далее - Правила 491) перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения обязаны утвердить собственники помещений на общем собрании. Необходимо отметить, что указанная норма Правил 491 является императивной.

Кроме того, необходимо отметить что согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Согласно гражданскому законодательству РФ существенные условия - это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен. При этом пункт 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ (процитированный выше) устанавливает в качестве существенных условий договора управления, в числе прочего, «перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация».

Из системного анализа приведенных норм следует, что утверждение перечня услуг и работ по содержанию жилья в составе условий договора управления относится к полномочиям общего собрания собственников помещений. Кроме того, без утверждения такого перечня договор управления не может быть заключен, поскольку указанный перечень относится к существенным условиям договора управления.

Отдельно необходимо отметить, что в случае если собственники помещений не выбрали способ управления МКД или не реализовали выбранный способ управления, тогда условия договора управления, в том числе и перечень работ и услуг по содержанию жилых помещений, определяются по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Этот случай в настоящей публикации не рассматривается. 

 

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ДОМОМ ТСЖ

ТСЖ является некоммерческой организацией, представляющей собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (часть 1 статьи 135 ЖК РФ).

Согласно статье 148 ЖК РФ: «В обязанности правления товарищества собственников жилья входят: управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Части 1 и 2 статьи 145 ЖК РФ устанавливают:

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
 утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок)».

Из приведенных норм следует, что годовой план содержания и ремонта общего имущества в МКД, управляемого ТСЖ, утверждается общим собранием членов такого ТСЖ. Указанный план, в числе прочего, используется при составлении сметы расходов ТСЖ, которая так же утверждается общим собранием членов ТСЖ. В соответствии с утвержденными общим собранием членов ТСЖ планом содержания и сметами доходов и расходов Правление ТСЖ осуществляет управление МКД и обеспечивает содержание и ремонт общего имущества.

Таким образом, при управлении домом ТСЖ, конкретный перечень услуг и работ по содержанию жилых помещений в таком доме утверждается общим собранием членов ТСЖ.

 

ВЫВОДЫ

В настоящей статье разъяснено, что, несмотря на установленные жилищным законодательством РФ требования, предъявляемые к качеству и составу услуг и работ по «содержанию жилых помещений», конкретный перечень таких услуг и работ утверждается вовсе не управляющими организациями или органами власти, а самими собственниками помещений в многоквартирных домах. В случае, если домом управляет УО, состав услуг и работ по содержанию жилых помещений утверждается собственниками помещений на общем собрании собственников и включается в договор управления МКД. При управлении домом ТСЖ, состав услуг и работ устанавливается теми собственниками, которые являются членами ТСЖ, на общем собрании членов ТСЖ. При этом необходимо отметить, что согласно части 1 статьи 143 ЖК РФ «членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья» - то есть, любой собственник (за исключением несовершеннолетних) любого помещения в многоквартирном доме имеет право вступить в ТСЖ, и никто не имеет права ему в этом отказать.

Дмитрий НИФОНТОВ

К сведению

«Я БЫ ХОТЕЛ, ЧТОБЫ ЛЮДИ КО МНЕ ОБРАЩАЛИСЬ С ПРЕДЛОЖЕНИЯМИ»

Комментирует Вадим КАЦ, генеральный директор ЗАО «Быт-Сервис».

- С каждым годом уровень знаний потребителей растет. Правильно или неправильно, но люди начинают потихонечку изучать законодательство, чаще конечно это выливается в претензионном виде. Человек пишет заявление и начинает указывать на нормы закона, по которым мы должны действовать. Например, в правилах 491  о содержании общего имущества написано то-то и то-то, а мы якобы действуем иначе. Сразу понятно, что люди законы читают, но делают это только, когда обращаются с претензией, а не для того, чтобы внести какое-то конструктивное предложение.

А я бы конечно хотел, чтобы они ко мне с предложениями обращались. Приходили и говорили, что у нас в доме есть то - то и то-то, мы бы хотели изменить это так. А на практике бывает, когда есть какой-нибудь активный человек, он приходит и говорит, чтоб управляющая компания привела, например, в порядок сушилку во дворе. Но это желание одного человека, а вот надо ли это всему остальному дому большой вопрос.

Я не против жалобщиков, на здоровье, они говорят, мы устраняем. Но чаще всего происходит так, что интересы всего дома и жалобщика противоположны, и его не волнует нужно это или не нет другим жильцам, а ведь деньги за эти работы мы все равно берем с собственников, поэтому расходы на другие нужды приходится сокращать.

Поэтому собственникам стоит иметь четкое представление, какие работы в доме являются первостепенными, а какие могут и подождать.

Другие статьи из рубрики «ЖКХ»

 
г. Обнинск, © ООО «Мак Медиа» 2007 - 2017

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Любое использование материалов сайта в сети Интернет допускается исключительно на сайтах, зарегистрированных как средство массовой информации и только при условии указания названия издания, автора статьи и размещения индексируемой гипертекстовой ссылки на сайт www.pressaobninsk.ru. Использование материалов данного ресурса сайтами, не являющимися СМИ, а также вне сети Интернет возможно только с письменного разрешения правообладателя.

Контакты | Реклама на сайте | Подписка | Пишите нам



Официальный сайт изданий
Калужской области
Новости Обнинска. Газета Вы и Мы
Последнее обновление - 23:14 21.06.2012
23
августа
2017



























Издательский дом "Мак Медиа" предлагает выгодные условия размещения комплексной рекламы!
Доска объявлений предоставляет Вам возможность разместить бесплатное объявление