09.11.2017

Имеют ли право жильцы изменить стоимость содержания жилья, без учета мнения УК?



Сфера ЖКХ пожалуй самая сложная и самая неизученная. Как часто коммунальщики должны убирать подъезды, кто устанавливает тарифы, кто отвечает за сохранность имущества?

Вопросов больше, чем ответов. Мы продолжаем совместный проект с компанией «Быт-Сервис», где руководитель проекта ЖКХ «Центра дистанционного обучения «АКАТО» будет развенчивать мифы отрасли.

 

СУТЬ ЛЖЕТЕОРИИ

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме». При этом часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания».

Таким образом, именно общее собрание собственников помещений имеет право в одностороннем порядке утвердить условия договора управления и размер платы за содержание жилого помещения, а управляющая компания обязана заключить договор управления на условиях, утвержденных общим собранием, и предъявлять к оплате собственникам помещений стоимость содержания жилья в размере, установленном решением общего собрания.

Приверженцы приведенного мифа часто не отрицают того, что следование их мнению приводит к ущемлению прав управляющей организации, создает неравные условия для двух сторон договора управления, однако нисколько этим не смущаются.

Проанализируем, в чем же ошибочность такого подхода.

 

ТРЕБОВАНИЯ К РАЗМЕРУ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ

Необходимо отметить, что стоимость содержания не должна устанавливаться произвольно, и об этом прямо говорит Жилищный кодекс РФ.

Часть 1 статьи 156 ЖК РФ гласит: «Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».

Пункт 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила 491), подтверждает приведенную норму: «Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».

Пленум Верховного суда РФ в Постановлении № 22 от 27.06.2017 разъяснил: «При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ)».

Таким образом, размер платы за содержание жилья не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и отвечать требованиям разумности.

 

ПОРЯДОК УТВЕРЖДЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ

Часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».

Правила 491 устанавливают: «31. При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Приведенные нормы, во-первых, устанавливают, что размер платы за содержание не может быть изменен в любой момент, а должен устанавливаться на срок не менее чем один год, во-вторых, указывают на обязанность учета предложений управляющей организации, в-третьих, устанавливают необходимость соразмерности платы за содержание утвержденному перечню услуг и работ, объемам и качеству таких услуг и работ.

 

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ

Важно помнить, что коммунальщики управляют многоквартирным домом на основании договора, одной стороной которого является управляющая компания, а второй стороной - собственники помещений.

Размер платы за содержание в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ и частью 1 статьи 432 ГК РФ является существенным условием договора, то есть таким условием, без достижения согласия по которому между сторонами договора управления указанный договор не может быть заключен.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по условиям договора управления является мнением только одной стороны договора и не подлежит безусловному исполнению второй стороной, если эта сторона не согласна.

Дополнительно необходимо отметить, что часть 8 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством», либо по соглашению сторон, либо по решению суда, но никак не по прихоти одной из сторон (статьи 310, 432, 450-453 ГК РФ). Следовательно, изменять в одностороннем порядке условия договора управления, включая размер платы за содержание, не разрешается.

Кроме того, в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ «Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания».

Во избежание недопонимания необходимо пояснить, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ одной стороной договора управления выступает управляющая организация, а в качестве второй стороны выступают собственники помещений в доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. То есть, договор обязательно должен быть подписан со стороны управляющей компании, а со стороны собственников он может быть подписан не всеми  собственниками, а большинством. При соблюдении данного условия договор управления подлежит исполнению и теми собственниками помещений, которые указанный договор не подписали.

 

ВЫВОДЫ

В настоящей статье развенчана лжетеория о том, что якобы управляющая организация обязана безусловно исполнять решения общего собрания собственников помещений управляемого дома об изменении размера платы за содержание жилого помещения или об изменениях других условий договора управления. Необходимо помнить, что между коммунальщиками и собственниками помещений действуют договорные отношения, предусматривающие необходимость достижения соглашений между сторонами для изменения тех или иных условий договора, включая и такое существенное условие как размер платы за содержание жилого помещения.

Дмитрий НИФОНТОВ

 

Комментарий эксперта

 «ГОРОЖАНЕ НАЧИНАЮТ ПОНИМАТЬ, ЧТО УСЛУГИ ЖКХ НАДО ОПЛАЧИВАТЬ!»

Вадим КАЦ, генеральный директор УК «Быт-Сервис»

- В моей практике случаев, чтобы жильцы какого-либо дома в Обнинске  сами устанавливали тот тариф, который хотят, не было. Но на собраниях всегда возникает вопрос: почему мы платим так много?

Мы объясняем, из чего складывается конечная сумма, делаем подробный расчет тарифа. Но чаще всего  люди думают: а нужно ли нам это делать? Бытует мнение, что не надо заниматься санитарной обработкой подвала от грызунов и насекомых. Или, например, вопросы вызывает техническое освидетельствование лифтового оборудования. Жильцы говорят, что дом у них еще не старый, и лифты будут еще лет десять служить точно. И тогда приходится объяснять людям, что от нашего или их желания здесь мало что зависит, есть требования, которые мы обязаны выполнять.

Правда, недавно на одном из собраний, когда мы озвучили людям рассчитанный нами тариф, жильцы не согласились. Наверное, в таких случаях необходимо проводить предварительную работу с активом дома, чтоб они вначале разобрались в этом тарифе, а потом уже в индивидуальных беседах до своих соседей довели. Потому что на собраниях объяснить что-либо бывает очень тяжело - сколько человек, столько и мнений по одному и тому же вопросу.

А вообще, мне кажется, горожане начинают понимать, что услуги ЖКХ надо оплачивать. Правда, проблемой являются пенсионеры, которые умом все понимают, а сердцем принять не могут. Но мы стараемся и здесь найти компромисс.

Другие статьи из рубрики «ЖКХ»

 
г. Обнинск, © ООО «Мак Медиа» 2007 - 2017

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Любое использование материалов сайта в сети Интернет допускается исключительно на сайтах, зарегистрированных как средство массовой информации и только при условии указания названия издания, автора статьи и размещения индексируемой гипертекстовой ссылки на сайт www.pressaobninsk.ru. Использование материалов данного ресурса сайтами, не являющимися СМИ, а также вне сети Интернет возможно только с письменного разрешения правообладателя.

Контакты | Реклама на сайте | Подписка | Пишите нам



Официальный сайт изданий
Калужской области
Новости Обнинска. Газета Вы и Мы
Последнее обновление - 23:14 21.06.2012
21
ноября
2017































Издательский дом "Мак Медиа" предлагает выгодные условия размещения комплексной рекламы!
Доска объявлений предоставляет Вам возможность разместить бесплатное объявление