Вы и мы
Коммунальный ультиматум
Инициатива
17.07.2014

Игорь Глущенко: «Либо нас ждет ужасный конец, либо ужас без конца...»

Четыре месяца назад в управляющей компании «ОСК», которая объявлена банкротом и введена процедура внешнего управления, к работе приступил антикризисный управляющий Игорь ГЛУЩЕНКО.

Изучив ситуацию в городе, он утверждает, что знает, как оздоровить жилищно-коммунальное положение Обнинска.

 

«КОТЕЛ» БЕЗНАДЕЖНОСТИ

- В чем корень зла застарелой и запущенной «болезни» в сфере ЖКХ?

- Проблема заключается в том, что взаимоотношения в сфере ЖКХ не имеют экономического характера, - говорит Игорь Глущенко. - Надо уходить от котлового способа ведения хозяйства: когда на заведомо убыточный фонд, требующий огромных вложений, тратятся деньги собственников, проживающих в рентабельных домах. Но иначе невозможно работать, потому что, во-первых, управляющей компании выпишут новый штраф за невыполнение обязательств по содержанию убыточного дома, во-вторых, она не может взять и бросить дом...  Ситуация тупиковая.

Надо наладить экономику процессов. Все услуги по содержанию и текущему ремонту должны оплачиваться населением в полном объеме конкретно за свой дом. В случае повышения тарифов можно предусмотреть муниципальные программы компенсации затрат пенсионерам, малоимущим, инвалидам. Кстати, для домов под управлением «УК ОСК» такая программа  уже реализуется. Мы собираемся повышать тарифы, но определенной группе лиц  будут возвращать по 300 рублей ежемесячно. Однако это должно быть обязанностью не УК, которая должна лишь управлять домом, а муниципалитета.

 

АДРЕСНАЯ ПОМОЩЬ

- Как, на ваш взгляд, управляющим компаниям выбраться из долговой ямы?

- Давно пора переходить на адресную работу с жилым фондом. По каждому дому следует подготовить пакет по обслуживанию и прописать, сколько это реально будет стоить.  Существующие санитарные нормативы и правила по содержанию - это база, но дом дому рознь.

За  четыре месяца мы провели анализ по всем домам УК «ОСК». Мы знаем, что необходимо сделать в этом году в каждом из них. Собственникам жилья остается, либо согласиться с предложенным пакетом и его стоимостью, либо мы обращаемся в администрацию города с просьбой повысить тарифы. Муниципалитет может взять на себя эту функцию в случае критической ситуации или необоснованного отказа жильцов поднимать тарифы. В течение августа  мы надеемся обойти все дома. В распоряжении собственников будет месяц, чтобы подумать над нашим предложением. Если они не согласятся, то компания расторгнет с ними договоры.

Но для начала надо разобраться,  откуда берутся долги.  Например, у нас по потреблению воды, по вывозу мусора разница между тарифами и реальной стоимостью услуг - по 300 тысяч рублей. По обслуживанию лифтов по окончании года она достигает 600 тысяч рублей. В результате дефицит в месяц составляет около миллиона рублей. Убыток, который не покрывается доходами от населения!  

- Собственники считают, что УК, повысив тарифы, будет наживаться на них...

- Я вас уверяю, ни одна крупная управляющая компания не зарабатывает деньги на домах! А с горем пополам распределяет средства между ресурсниками и содержанием жилья. Да, может кто-то в мутной воде приворовывает, но заработать на этом невозможно, в принципе.

- А прежнее руководство «ОСК» грешило этим?

- Мной таких фактов не установлено. Были сделки, которые можно было провести более эффективно, но все они не превышают сумму в 500 тысяч рублей.

 

ПОЛИТИЧЕСКИЙ ШАНТАЖ

- Тогда почему руководство «ОСК» не поднимало тарифы раньше? 

- Были разные политические вещи, были выборы и т.д.  Вот сейчас мне уже говорят знающие люди: если хочешь повышать тарифы, действуй в ближайшие месяцы. А потом выборы и перед ними тебе никто не даст этого сделать, потому что будешь портить реноме политиков...

И сами люди не хотят повышать тарифы, потому что у всех ассоциация: управляющие компании - это воры. Однако собственники должны взять ситуацию в свои руки и управлять своими домами, активно сотрудничать с управляющими компаниями, финансировать их деятельность в объеме необходимом для содержания их дома, спрашивать с УК, не надеясь на то, что кто-то сделает все за них. 

Но власть - как местная, так и областная - развращают население. Каким образом? Пример: дама купила квартиру в старом доме с проблемными коммуникациями и решила добиться, чтобы управляющая компания все отремонтировала. Она пробилась к губернатору, написала в администрацию Президента. Жалобы спустили на мэра, а он пообещал, что все будет исполнено. Мне указивка: выполнить и отчитаться.  А потом выясняется, что у нее проблемы с краном в квартире.

За это имущество УК не отвечает.  Почему я должен делать ремонт крана за счет человека, который сдал деньги, чтобы я заменил кран в подвале? Я уже только от папы Римского не получил указание, чтобы посмотреть что-нибудь в подвале...

 

ДАЕШЬ КАПИТАЛИЗАЦИЮ!

- И, все же, администрация не сможет проконтролировать, насколько честны с населением «управленцы»...

- Сейчас сложилась уникальная ситуация. Все большие управляющие компании могут быть поставлены под контроль муниципалитета, который может стать их собственником. Это опосредованный контроль через организацию, которая управляет активами компаний.

В течение двух лет в рамках процедуры внешнего управления, в которое нужно ввести все УК, необходимо выработать определенные экономически обоснованные принципы работы, общие для всех. На этот период компании будут полностью защищены от кредиторов, судебных приставов и т.д. И через два года в городе  мы получим эффективную систему ЖКХ. Но! Для этого нужен кто-то, кто примет правильное управленческое решение!

- А что будет с долгами перед ресурсниками? Это же десятки-сотни миллионов рублей. Всем простить?

 - При нынешнем состоянии бюджета тот, кто простит долги перед бюджетом или муниципальными предприятиями, в лучшем случае попрощается с должностью, в худшем - сядет в тюрьму. И погашать эти долги за счет платы населения за содержание и текущий ремонт незаконно! Эти долги должны быть капитализированы, конвертированы в качестве взносов в уставной капитал, который будет оплачен либо кредиторами, либо третьими лицами в рамках процедуры банкротства. Например, управляющая компания задолжала 100 миллионов рублей. Есть два варианта: либо долг списать, либо кредиторы (те же ресурсники) или третьи лица вносят взнос в уставной капитал в 100 миллионов. Эти деньги идут на погашение долга, а кредитор становится на 99,9 процента собственником УК. Все очень просто. 

У всех УК годовой оборот капитала около двух миллиардов рублей. Если у них наладить экономику хотя бы с эффективностью 5-10 процентов, то получится очень шикарный актив.  Его можно купить без денег всего-навсего транзакцией в сумму долга. За период внешнего управления можно привести экономику предприятий в порядок, если есть на то добрая воля у администрации, у населения, у УК, у ресурсоснабжающих организаций.  И через два года в активах собственника эффективные предприятия с оборотом капитала в два миллиарда рублей. Под этот актив любой банк тут же даст кредит, и на эти деньги можно провести модернизацию теплосетей, котельной, да все, что угодно!

Так, что лучше? Списать долги в 300 миллионов и продолжать жить в разрухе, или получить в муниципальную собственность актив с оборотом в два миллиарда рублей? Ответ очевиден...

 

НУЖНЫ МЕХАНИЗМЫ!

- Что будет с жилым фондом, собственники которого не согласятся работать по индивидуальным планам?

- В соответствии с Жилищным Кодексом, они имеют право создавать ТСЖ, либо кооператив, либо находиться на самоуправлении. Пусть самостоятельно попробуют заключить договор на обслуживание коммуникаций, вывоз мусора и т.д. Эти услуги должны выполнять профессионалы. Или изберут другой путь: через администрацию на торгах получат себе управляющую компанию, которая будет осуществлять управление домом по тарифу, установленному на этих торгах.

Для справки, недавно администрация провела торги по управлению новым домом со стартовым тарифом 27 рублей с квадратного метра. Нетрудно пересчитать каковы должны быть платежи по вашему дому при таком тарифе.

- А кто вернет деньги жильцам, которые исправно платили, а средства направили на ремонт нерентабельного дома?

- На каждом доме есть баланс: сколько собственники заплатили, и сколько было потрачено на текущий ремонт жилья. У меня 20-30 домов, которые в положительном сальдо, остальные - в отрицательном. Они  мне должны, потому что я потратил на них больше, чем они собирают. Это я могу подтвердить документально по каждому дому.

Но самое интересное, что такие дома-должники потом берут и уходят в другую управляющую компанию. Так было с домом на ул. Мира,8.  До сих пор нет механизма, как в таких случаях вернуть эти деньги. В результате управляющая компания абсолютно не защищена.

Должны быть разработаны стандарты, регламентирующие взаимоотношения между управляющими компаниями при переходе домов, при совместной эксплуатации контейнерных площадок по вывозу мусора, по благоустройству и многое другое, что позволит сделать экономически обоснованную, эффективную систему ЖКХ в городе. До сих пор непонятно, кто должен принимать работы, сделанные управляющими компаниями. По идее, собственники...  А в итоге спросить не с кого. Те же счетчики теплоснабжения, которые я не могу принять и установить в доме без согласия жильцов. Почему я должен их брать на баланс? Я управленец, и я должен управлять. 

- Кто должен разрабатывать эти механизмы? 

- Если государство не разрабатывает механизмы на законодательном уровне, тогда это может сделать муниципалитет. Тогда мне скажут, мол, нет нормативных документов. Это не аргумент. Закон о местном самоуправлении говорит, что муниципалитет может брать на себя «и иные полномочия», главное, чтобы не узурпировал чужие. И все заработает. Не сразу, но постепенно. Нельзя сразу начать ездить на Мерседесе, начните с «девяточки», но прежде научитесь ее обслуживать.

 

НАРОД НАДО СТИМУЛИРОВАТЬ

- Тогда население тоже надо перевоспитывать...

- Население не надо воспитывать, я против этого. Надо стимулировать нормальное поведение. Почему у нас в дураках остались те, кто поставил счетчики холодной воды? Они, когда получают огромные счета за общедомовые услуги, платят и за себя, и за недобросовестных. А надо просто изменить методику расчета. И тогда «очень ушлые» неплательщики быстро поставят себе счетчики. Надо стимулировать порядочность.

Я ратую за создание ТСЖ - это реальный  механизм, с помощью которого можно управлять своим домом. Но выступают против, в первую очередь, те, кто ворует воду, электроэнергию, тепло у своих соседей.  Если ты в ТСЖ, ты обворовываешь соседей, и они тебя за это по голове не погладят, а если нет - ты обворовываешь УК, и взятки гладки, но чтобы компенсировать ворованное, УК все равно забирает деньги у добросовестных плательщиков или у ресурсников, другого не дано.  И совершенно необязательно для создания ТСЖ обладать специальным образованием. При этом все законодательство по субсидиарным программам на капитальные ремонты или содержание домов, с точки зрения участия в программах рассматривают только ТСЖ. 

- Администрация города вроде бы проводит семинары по созданию ТСЖ...

- Многое, чем администрация занималась на протяжении десятка лет, это профанация. Только в последнее время ситуация начинает меняться. Сделано все, чтобы угробить ТСЖ в городе! Наверное, кому-то лучше, когда мутная вода, в которой можно делать все что угодно. 

Проблеме 20 лет, ею занимаются одни и  те же люди, но ничего не меняется. Они не могут наладить нормально работающий механизм... С одной стороны, одни и те же депутаты, которые выступают против повышения тарифа и увешивают свою грудь «орденами» перед населением, с другой стороны одни и те же «специалисты» от ЖКХ, которые десятки лет рулят этой системой в городе. Где хотя бы один нормативный документ местного уровня, который выстраивает экономический механизм, а не защищает чьи-то интересы?

Сейчас мы теряем время, потому что ситуация в коммунальном хозяйстве катастрофическая. Я предлагаю всем сторонам сесть за стол переговоров и взять ситуацию в свои руки. Но пока, к сожалению,  все боятся брать на себя груз ответственности. Для того, чтобы навести порядок в доме, должен появиться тот, кто всех организует. Я, к сожалению, в Обнинске таких людей не вижу... И, в конце концов, будет либо ужасный конец, либо ужас без конца.

Анна ЕДЕМСКАЯ

Поделиться